ここでは、そうした方に向けて、リノベーションに適した中古物件の購入ポイントについて、ご紹介をしていきます。
１.中古リノベーションがおすすめの理由
価格
中古マンションの価格は近年上昇傾向にあります。理由の一つとして新築の価格高騰が引っ張り上げていることがあります。
新築の価格上昇の理由は建築費の高騰がメインの理由です。オリンピックの会場など国として優先順位の高い建築物に対し材料や人材が投入されており、マンション建築を行うには材料の仕入れや人材の確保にお金がかかっているからです。
新築と中古市場を比べた場合、中古市場は基本的には個人間売買であること、価格設定の基準が所有者にあること、新築時の価格が今よりも低かったことの要因で中古市場の方がお買い得になっています。その差額を利用してリノベーションを利用するお客様が増えています。
資産価値
マンション価格は、一般的に新築から築年数が古くなるほど安くなります。
ただ、下落率は一律ではなく、新築～築20年程度の価格下落率は高く、築20年以降の価格下落率は低くなるため、築20年を超えると資産価値があまり下がることがなく安定しています。
好立地
都心部のアクセスのよいエリアなどはすでに住宅や商業施設で埋まり新しく新築マンションが建つ可能性は極めて低くなっています。
結果的に築の古いマンションの方が良い立地環境にある事がほとんどです。立地による資産価値の維持を考えるのであれば中古マンションを選ぶことが優先順位が高くなります。
理想の住まいを実現
リノベーションの魅力の一つは制限が少なくお部屋を自由に設計、施工することが出来る点です。新築マンションはすでに設計された間取りを気に入るかどうかの判断が必要です。
その点、リノベーションはコンクリートの形以外は自由に設計が可能です。お部屋の中のテイスト、一つ一つのお部屋の位置や広さを自由に決めることが出来ます。
お部屋の使い方や全体のテイストにこだわることが出来るのでより理想の住まいを手に入れることが出来ます。
２.リノベーションに向いた中古マンションの選び方
まずはプランを決める
物件探しを進める際に重要なポイントはリノベーションプラン作成と物件探しを同時並行させることです。
リノベーションに向いている物件の特徴は・長方形、正方形の様にしっかりと四角になっている物件であること・部屋内に柱や梁が少ないこと(アウトフレーム構法)など基本的なものは存在します。しかし、大切な部分はご自身のリノベーション理想プランにあう素材(マンション)を見つけることです。
物件探しはご自身の希望のエリア・広さを満たす物件の中から進めます。初期の段階からご自身の理想の部屋割りなどをプランに落とし込みながら検討することによって理想の再現度に大きな差が表れます。
内覧の際はリノベーションできないものに注意
内覧の際はリノベーションで変えることができないものに注意するようにと説明。
例えば、共有部分の設備をはじめ、エントランスのオートロックや宅配ボックスなどは変えることができない。
玄関ドアや窓なども共用部分に入るケースが多いので、注意。また、壁式鉄筋コンクリートの場合あ、室内の間取り変更が難しくなるため、要確認。
求める水準は個人差もあるので、お客様が納得・満足できる提案が重要。
建物の管理状態はどうか
中古リノベーションを検討する場合建物の管理状況は非常に大切です。検討者自身が管理状況を直接確認する事は難しいですが、各マンションには【管理に係る重要事項調査書】、【長期修繕計画書】という管理に関する資料が存在します。前者は現在までの管理(共用部の工事)の履歴、管理費修繕積立金の資金状況が記載されています。
後者にはマンションが新築されてから約40年から50年間の修繕の計画が記載されています。修繕が計画通りに進んでいるのかどうか、資金は計画通りにたまっているのかをチェックする必要があります。
ご自身で確認できるポイントは掲示板にきちんと掲示物があるか、自転車がきちんと並んでいるかどうかなど表面的なものばかりです。
担当営業に詳しく確認することが大事です。
耐震性は問題ないか
築年数が古い＝耐震性に問題があると考えられがちですが、それは間違いになりつつあります。
まず、新耐震物件、旧耐震物件というくくりがあります。正確には建築確認の通知書の発行日が、昭和56年6月1日以降であれば新耐震基準、5月31日以前であれば旧耐震基準の建築物です。
昭和56年築～57年築の物件を検討する場合は事前に新、旧の確認をした方が良いかもしれません。
また、旧耐震物件であっても耐震補強工事をし耐震適合証明書という新耐震と同基準の耐震性を持つ物件も多いので旧耐震＝地震に弱いとはなりません。
築年数が古くても緊急輸送道路に指定されている道路沿いの物件は国から耐震診断の補助が出るため、診断し、補強しているケースも多数あります。確認する事をおすすめします。耐震補強の仕方によっては窓に鉄骨があり眺望が良くない場合もある為、注意が必要です。
旧耐震物件の中には耐震診断に合格した証明のシールが貼られている場合もあります。見学前の確認で詳細が分からない場合そちらを確認する事も可能です。
３.リノベーションで注意すべきポイント
リノベーション可能なのは室内だけ
マンションの特徴として専有部分と共有部分の違いがあります。リノベーションを出来るのは専有部分のみです。専有部分の簡単な理解の方法は【玄関を入ってからバルコニーに出る前まで】です。
注意すべき点は玄関ドア、窓、サッシ、バルコニーはリノベーションの対象とならない事です。
窓やサッシに関しては2重サッシを採用するなど工夫できます。リノベーションを楽しむ一部になっているケースも多いです。
間取り変更できないケースもある
リノベーションを考える際に気を付けるべきポイントとして間取りの変更が出来ないケースがあります。確認するべきポイントは建築工法です。
壁式工法を採用しているマンションはお部屋の間仕切りの壁がコンクリートで出来ています。躯体部分と呼ばれるコンクリート部分は壊したりすることが出来ません。
基本的には図面を見れば判断が出来ます。
水回りの移動が難しいケースもある
リノベーションで気をつけるべきポイントに水回りの移動があります。各お部屋によってPS(パイプスペース)
の配置が違います。
マンション内の排水は高低差で排水している為、PS位置によっても水回り(キッチン、ユニットバス、トイレ)
に制約がかかることがあります。
こちらは自分で確認する事はほぼ不可能ですので専門家にチェックしてもらう必要があります。
管理規約に関する制限
管理規約に関しても気を付けるポイントがあります。ポイントはリフォームに関する制約です。
代表的なものは築古のマンションにはフローリングではなくカーペット敷の物件があります。
その中にはフローリングへの変更工事が禁止されている物件も存在します。
各マンションの管理規約(特にリフォームに関する事項)を確認する必要があります。
まとめ
リノベーションに適した中古物件という目線で考えると大きく2点気にすべき点があります。
一つ目はご自身の希望プランを早い段階から構築していくことです。物件を探しながらプランも固めていくことでご自身のプラン希望に合った物件を見つけることが出来るはずです。
二つ目は出来る事出来ない事の判断を専門家に判断してもらう事です。ご自身の希望を叶えられない物件を買ってしまった場合後戻りが出来ません。
検討段階で判断をしっかりすることが成功への近道になります。
