【マイホームは所有？賃貸？住宅ローン控除は効果絶大】

コラム マイホーム購入 2019.12.02

マイホームは所有した方が良いのか、それとも賃貸にした方が良いのか、よくある対決テーマです。経済的な損得や住み心地、個人的考えの違いによる影響が大きいので、答えは一つではありませんが、だからこそいろいろな人がいろいろな角度から比較してみるのは良いことです。そこで、今回は住宅ローン控除を活用した場合の経済的な損得に着目して比較してみました。

●前提条件
居住面積が50㎡（15坪）強の2LDKマンションに10年間暮らすことを考え、賃貸の場合は、家賃は坪当たり約1万円で月額16万円（共益費等込）、他に新規賃貸契約時と更新時の諸費用として96万円とします。10年間で負担する住居費は下記の計算式の通りです。

家賃月額16万円×12ヶ月×10年＋諸費用96万円＝10年間の費用負担2016万円

その他の費用は考慮していません。
所有の場合は中古で購入し10年後に売却することにします。購入時と売却時の価格は何通りか試算することにし、物件価格以外の費用は下記の通りとします。

購入時費用
仲介手数料……（物件価格×3%＋6万円）×消費税10%
住宅ローン関係諸費用……借入額に連動
所有時費用
住宅ローン返済……ローン金利固定1%、借入期間35年、元利均等返済
管理費・修繕積立金……合せて月額3万円（10年間で360万円）と仮定
固定資産・都市計画税……年間15万円（10年間で150万円）と仮定
売却時費用
仲介手数料　（物件価格×3%＋6万円）×消費税10%

その他の費用は考慮していません。固定資産税等の軽減措置も考慮していません。また、購入するマンションは住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を利用して、毎年40万円を上限に年末借入金残高の1%を税額控除できるものとします。

●住宅ローン控除の利用で売却額が20%ダウンでも賃貸と差なし
購入の場合、5000万円の物件を全額借入（諸費用は自己負担）で購入し、10年後に購入時より20%下がって4000万円で売却するとします。費用負担のイメージは下記の通りです。

購入時費用
仲介手数料171.6万円、ローン諸費用概算140万円
所有時費用
住宅ローン返済月額141,142 円（10年間で1693.704万円）、管理費・修繕積立金月額3万円（10年間で360万円）、固定資産税等年15万円（10年間で150万円）
売却時費用
仲介手数料138.6万円

その他の費用は考慮していません。
10年間の負担額は、「171.6万円＋140万円＋1693.704万円＋360万円＋150万円＋138.6万円＝2653.904万円」となります。10年後のローン残高は3745万円なので、10年後に4000万円で売却すると、全て返済しても売却代金のうち255万円が手元に残ります。

さらに住宅ローン控除を10年利用すると、初年度から8年目まで毎年40万円、9年目は38.7万円、10年目は37.4万円、10年間で計396.1万円控除できます。

つまり購入の場合、実質の費用負担は「2653.904万円－255万円－396.1万円＝2002.804万円」となるので、賃貸の場合と比べると2016万円対2002.804万円になり、所有しても賃貸でも住居負担はほぼ一緒となります。

●購入価格と同額で売却できたら所有の方が断然お得！
同条件で、10年後に購入額と同じ5000万円で売却できた場合の費用負担も試算してみました。

購入時費用・所有時費用
変化なし
売却時費用
仲介手数料171.6万円

10年間の負担額は、「171.6万円＋140万円＋1693.704万円＋360万円＋150万円＋171.6万円＝2686.904万円」となります。10年後のローン残高は3745万円なので、10年後に5000万円で売却すると、全て返済しても売却代金のうち1255万円が手元に残ります。住宅ローン控除は同条件で10年間396.1万円控除できます。

つまり購入の場合、実質の費用負担は「2686.904万円－1255万円－396.1万円＝1035.804万円」となるので、賃貸の場合と比べると2016万円対1035.804万円となり、所有した方が実に980万円もお得になります。

購入した場合で住宅ローン控除を利用できると、購入したマンションが10年後に購入額より20%下がっても賃貸の場合と差がほとんどありません。下落幅がそれより小さい場合や値上がりした場合は、所有した方が住居負担は軽くなります。

このような試算では大事なポイントとなる前提条件がいくつかあります。住宅ローン控除を最大限利用するには、毎年控除額以上の税額がなければ控除できません。賃料と物件価格の相場やバランスが変われば試算結果は大きく変わります。住宅ローン金利が上昇すると、所有の場合の負担額が増えていきます。他にも諸費用の増減や想定期間の変更でも試算結果はかなり変わります。購入する物件が新築マンションや戸建ての場合でも変わってきます。

マイホームは所有した方が良いのか、それとも賃貸にした方が良いのか、の答えは結局のところ、前提条件次第になってしまいます。所有することのメリットやデメリットも多々あります。いろいろな試算をしてみて、自分の考えに合っていそうなものを頼りに納得の選択してみては如何でしょうか。

松浦建二（CFP ®認定者・1級FP技能士）

青山学院大学非常勤講師／FPとして個人向けや中小法人向けコンサルティング業務やFPに関する講演・執筆を主に、金融商品の販売代理業務等を行っています。各メディアにて取材協力も行っています。