【民法改正:賃貸借の連帯保証契約に与える影響を知ろう!】

コラム 法律

2020年4月1日から民法が改正されます。

 

賃貸借の連帯保証契約に与える影響について、Q&A形式で解説していきます。

 

Q:私は、賃貸アパートを所有しています。民法改正後にアパートを貸す場合、連帯保証契約についてはどのような点に注意したらいいですか?また、民法改正前の連帯保証契約はどうなりますか?

 

A:個人と連帯保証契約をする場合は、極度額の定めが必要となります。

 

また、事業のために事務所や工場等を賃借している賃借人の連帯保証契約については、賃借人から連帯保証人に対して財産状況等について情報提供してもらう必要があり、注意が必要です。
なお、改正前の連帯保証契約については、改正前民法が適用されますが、改正後に契約締結又は更新される連帯保証契約については、原則として、改正後民法が適用されます。

 

1 極度額の定め

2020年4月1日以降、個人と不動産賃貸借の連帯保証契約を締結又は更新する場合、極度額を定める必要があります。極度額とは、連帯保証人が責任を負わなければならない金額の上限額です。

 

賃貸借契約の連帯保証人は、通常、賃貸借契約から発生するすべての債務(賃料、共益費、更新料、損害賠償債務など)を保証します。この場合、将来、連帯保証人が責任を負う金額は不明であり、想定外の債務を負うリスクがあります。そこで、改正民法は、極度額の定めがなければ契約は効力を生じないと定めました。極度額は、書面に記載しておく必要があります。
極度額は、「月額賃料◯ヶ月分」と記載しても、契約期間中に増減の可能性があり、定め方によっては金額を確定できず、無効となる可能性が無いとは言えないので、「◯万円」などと確定額で記載しておくことが望ましいでしょう。

 

2 賃料債務が事業上の債務に当たる場合

これまで、保証人が賃借人の財産状況など保証のリスクを十分に認識せず想定外の債務を負ってしまう事例が少なくなかったことから、改正民法では、保証人を保護するためのルールが定められました。
賃料が事業上の債務に当たり(例えば、事業のために工場や事務所を賃借している)、賃借人が個人にその保証を依頼する場合、賃借人は財産及び収支の状況や他の債務の有無等について情報を提供する義務があります。
仮に保証人が賃借人の財産状況等について誤認し、賃借人が適切に情報提供しなかったこと等を賃貸人が知っていた場合(知ることができた場合も含む)は、保証人は保証契約を取り消すことができるので、注意が必要です。
賃貸人としては、賃借人及び保証人から、適切に説明したこと等について表明保証する旨の書面の取付けを行うなどの対応策が考えられます。

 

3 施行前の保証契約について

民法改正前に締結された保証契約には、改正前の民法が適用されます。しかし、民法改正後に保証契約が合意によって更新された場合は、改正後の民法が適用されます。なお、民法改正前の保証契約が更新後の債務も保証する趣旨で締結され、保証については更新されなかった場合は、改正後も改正前民法が適用されます。

 

 

 

小松徹也(弁護士、第一東京弁護士会所属)

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