【不動産仲介における媒介契約の種類について】
不動産の購入・売却を検討するうえで、もっとも効率的に物件探しを進めるために用いられている不動産仲介業者との媒介契約制度。その中でも、特に売却をする際に重要な媒介契約ですが、不動産会社との間で結ぶことになる媒介契約の詳しい概要について、十分に理解している人は少ないといえます。
ここでは、不動産仲介業者との媒介契約に関する概要や種類について紹介します。
不動産仲介における媒介契約の種類とメリット・デメリット
不動産仲介における媒介契約とは、マイホームを売却する際に、相談者と不動産会社の間で取り交わす契約のことを指します。不動産会社と相談者が媒介契約を結ぶことで、不動産会社にマイホームの売却活動を委託することが可能となります。
ここでは、不動産仲介における媒介契約の種類や特徴について紹介します。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、一度に複数の不動産会社に売却活動の委託ができる契約のことを指します。一般媒介契約を選択するメリットとしては、「マイホームの売却活動を相談者自身でコントロールできる」といったポイントがあげられます。また、一度に複数の不動産会社と売却活動契約を結ぶことができるため、1社のみに売却活動を任せることに不安を感じている人におすすめできる契約方法だといえます。
対して、一般媒介契約には、「売却活動の優先順位が下がってしまう」といったデメリットも存在します。不動産会社にとって一般媒介契約は、メリットが少ない契約方法だといわれています。たとえば、「他社が先に買主を見つけてしまう」や「内見時に必要な鍵の受け渡し方法や内見のスケジュール管理を都度売り主に相談する必要がある」など、不動産会社が被る手間を懸念視する企業も多くあります。そのため、必然的に売却活動の優先順位が下がってしまうといった現象が生まれやすいといえます。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、マイホームの売却活動を1社に任せる契約方法のことを指します。専任媒介契約には、「売却活動を積極的に行ってもらえる」といったメリットがあります。日本全国にある不動産業者・会社のなかには、専任媒介契約を結んだ顧客に対してマイホームの売却活動状況の報告を2週間に1度以上行うことが法律上義務化されています。前述のような義務が課されていることにより、売却活動の優先順位を引き上げる効果を生み出しているのです。
対して、専任媒介契約には、「売却物件情報を囲い込まれる」といったデメリット・リスクが存在します。たとえば、不動産会社が買主を見つけた場合、不動産会社は売主と買主の双方から仲介手数料をもらうことが可能です。そのため、日本全国の不動産会社のなかには、自社で買主を見つけるために買手側についている業者から「〇〇物件はまだありますか？」などといった問い合わせがあった時に、「既に契約予定なのでご案内できません」とウソの回答をする、いわゆる「囲い込み」が起こるケースが多くあります。特に、高額な成績を求められる大手仲介会社の営業マンがよく使う手法です。これにより、売却時期が遅れてしまったり、（大手が売っているのに）価格を下げないと売れないなどの錯覚を与えてしまうことが起きています。囲い込みをせずに、できる限り広く宣伝活動を行ってくれる企業と契約を結ぶことが重要です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に1社の不動産会社のみと契約を結ぶ方法のことを指します。また、専任媒介契約との大きな違いは、不動産会社から売主への売却活動報告は1週間に1度以上に設定されている点です。売却活動報告の頻度が専任媒介契約よりも多く設定されていることから、より強力な売却活動が期待できるといったメリットがあります。
対して、専属専任媒介契約には「売主自身が買主を見つけた場合でも、不動産会社に対して仲介手数料を支払う義務がある」といったデメリットがあります。とはいえ、「全面的に不動産会社に対してマイホームの売却活動を委託したい」と考えている人にとっては、前述のデメリットを懸念する必要性はないといえるでしょう。
不動産を購入する時にも締結する媒介契約
不動産を購入する際にも媒介契約が用いられるケースが多くあります。不動産を購入する場合、「希望条件」や「各希望条件の程度」などのポイントを不動産会社の担当者に伝えます。また、上述のポイントを担当者に伝える際の条件として媒介契約の締結を求められるのです。
物件購入の希望者にとって、「1社としか契約を結べない」といった条件は、理想的なマイホームを手に入れる際の足かせにしかなりません。そのため、不動産購入の契約には、一般媒介契約が用いられるケースがほとんどです。
前述のことから、マイホームの購入に失敗しないためにも、あらかじめ信頼できる不動産会社を複数社リサーチしたうえで、できる限り多くの不動産会社と一般媒介契約を結ぶよう心がけることが大切だといえます。
不動産購入を検討する前にあらかじめ媒介契約の概要・種類を把握しておこう
不動産の売却手続きを進めている人のなかには、不動産会社との間に媒介契約を結んでいる人も多くいます。媒介契約は、不動産売却時のみならず、物件の購入を検討する際にも多く用いられている契約方法です。
とはいえ、不動産購入時に利用する媒介契約には、3つの種類が設けられています。また、3種類の媒介契約には、それぞれ契約内容の違いやメリット・デメリットが存在していることから、あらかじめ媒介契約の概要や種類、それぞれの特徴を把握しておくことが重要です。
株式会社ピープルズコネクトでは、絶対に囲い込みはせず、お客様一人ひとりに合った媒介契約方法を提案させていただいています。また、お客様自身が十分に媒介契約について理解されたうえで、お客様が理想とする物件探しや売却を徹底サポートしております。
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