不動産仲介業者とは？依頼するメリット・注意点や仲介手数料について解説
一人暮らしの部屋を借りる、転勤のためにマンションを売却するなど、不動産の賃貸や売買では不動産仲介業者を利用する人が多いと思います。しかし、物件の紹介以外にどのような仕事をしてくれるのかよく知らないという人もいるのではないでしょうか。
今回は、不動産の賃貸や売買において不動産仲介業者が担う役割を解説していきます。その上で、不動産仲介業者に依頼するメリットやトラブルに巻き込まれないための注意点、さらに信頼できる不動産仲介業者の選び方についても知っておくと安心です。
不動産仲介業者とは
不動産仲介業者とはいわゆる「不動産会社」の1つであり、土地・建物などの不動産の賃貸や売買を希望する人同士の仲介をする役割の存在です。不動産の持ち主自らが貸したり売ったりすることも可能ですが、募集や管理に手間がかかるため、不動産仲介業者に依頼しサポートを得るのが一般的です。賃貸借契約・売買契約の成立の際には、双方から不動産仲介業者へ仲介手数料が支払われます。
不動産の仲介では重要事項の説明といった、法律に基づく工程もあることから「宅地建物取引士（宅建士）」の資格保有者が必要となり、不動産仲介業者においては宅地建物取引業の免許が必要です。また、仲介手数料は、物件価格・家賃を基準に計算され、上限も設けられています。
それでは、不動産仲介業者の業務について、不動産の売買と賃貸の2つのパターンで説明していきましょう。
売買における不動産仲介業者の役割
不動産の売買の場合、売主・買主のそれぞれに対し、不動産業者の担う役割は以下の通りです。
総じて、単に仲介するというわけではなく、物件広告の作成から内見のお世話、決算業務まで、不動産仲介業者が行う作業は幅広いです。そして、不動産の売買契約が成立した際には、以下を上限として売主・買主の双方が支払うことになります。
【不動産の売買における仲介手数料の上限】
出典：宅建業法「新旧対照表」｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001307056.pdf
賃貸借における不動産仲介業者の役割
不動産の賃貸借の場合、貸主・借主のそれぞれに対し、不動産業者の担う役割は以下の通りです。
賃貸借においても、単に仲介するだけというわけではありません。周辺の家賃相場の調査や物件広告の作成、内見のお世話、入居審査用の書類作成、鍵の引き渡しまで、不動産仲介業者はさまざまな業務を行います。不動産の賃貸借契約が締結した際には、以下を上限として売主・買主の双方が支払うことになります。
【不動産の賃貸借における仲介手数料の上限】
不動産仲介業者に依頼するメリット
不動産の取り引きは自分で行うことも可能ですが、不動産仲介業者に依頼した場合には以下の5つのメリットがあります。
適正価格で取り引きできる
不動産にも適正価格があります。不動産を売りたい・貸したい人が不動産業界の人ではない場合、相場よりも安く売り・貸しだしてしまう可能性もあるのです。プロである不動産仲介業者に依頼した場合には、査定も細かく行い、根拠も明示し、適正価格で取り引きできます。
契約にかかるさまざまな手間を省ける
前述したように、不動産取引では書類作成や条件の調整など、さまざまな手間と時間がかかります。専門知識のある不動産仲介業者に間へ入ってもらえば、かなりの手間を省くことが可能です。
トラブルの発生を防げる
不動産取引では大きなお金が動くこと、人対人の契約であることから、ときにはトラブルが発生することもあります。仲介を依頼したところが物件管理も行っている不動産仲介会社（不動産管理会社）の場合には、売主・買主、貸主・借主それぞれの間で発生しやすいトラブルをよく知っていますので、未然に防ぐように働きかけてくれたり、対応してくれたりします。
多くの人に物件を知ってもらえる（売主・貸主の場合）
買主や入居者をできるだけ早めに見つけるためには、物件情報を広く公開する必要があります。不動産仲介業者に依頼した場合、不動産の売買では指定流通機構（レインズ）へ情報の登録をしてもらえたり、賃貸の入居者募集では不動産情報サイトに掲載してもらえたりします。
多くの物件を知ることができる（買主・借主の場合）
物件探しでは、手始めに不動産情報サイトを利用する人が多いのではないでしょうか。なぜなら、個人で住みたいエリアを歩いて物件を探すよりも、インターネットで探すほうが得られる情報量は多いためです。ネット上で気になる物件を見つけて連絡する先は「不動産仲介業者」となります。
不動産仲介業者に依頼する際の注意点
物件の売買や賃貸借で不動産仲介業者を通す場合には、以下の2点が発生しますので、納得してから仲介を依頼するようにしましょう。
仲介手数料がかかる
売買契約や賃貸借契約が成立した場合には、前述した通りの仲介手数料が発生します。
売買の場合、契約の種類を選ぶ必要がある
一般の人が不動産を売買する場合、買主の募集や売買契約書など法律に関する書類の作成等、販売活動を個人でするのは手間も労力もかかります。
そこで、物件を売りやすくするために、不動産会社と媒介契約を結ぶことがほとんどです。
媒介契約には以下の3種類があり、自分に合った契約の種類を選ぶ必要があります。
仲介手数料無料って大丈夫？仕組みは？
不動産の賃貸借や売買において、仲介手数料が無料となるケースもいくつか存在します。売買・賃貸借では「両手取引」、賃貸借では「貸主の全額負担」や「不動産仲介業者の自社物件」などで仲介手数料無料となることが多いです。
売買における仲介手数料無料の仕組み
不動産仲介業者①が売主から依頼を受け、買主については別の仲介業者②が取りもった場合、①は売主側からのみ仲介手数料を受け取る形となります（片手取引）。一方、①が買主も見つけて契約成立となった場合には、関係する仲介業者は1社ということになり（両手取引）、①は双方から仲介手数料を得られます。
このように両手取引において不動産仲介業者は損をしませんので、事務手続き等が少ない買主の場合などでは仲介手数料を無料とし、売主側からのみ仲介手数料を受け取るというケースもあります。
賃貸借における仲介手数料無料の仕組み
賃貸借の場合でも両手取引の場合には、仲介手数料が無料となることがあります。また、不動産仲介会社の自社物件である場合には直接契約となり、必然的に仲介手数料は無料です。
気をつけたいのは、空室を早く埋めたい貸主（大家）が仲介手数料をすべて負担するケースです。立地が良くない、築年数が古いなどの理由に納得ができれば、お得な契約だといえます。
信頼できる不動産仲介業者の選び方
数ある不動産仲介業者のなかには、頼りになるところもあれば、両手取引で手数料を2倍得たいがために囲い込みをするところもあります。信頼できる不動産仲介業者を選ぶ際には、以下の注意点を押さえ慎重に行いましょう。
まとめ
不動産の売買や賃貸借で不動産仲介業者に依頼する際には、不動産査定サイトを利用して不動産仲介業者を選ぶのもおすすめです。会社の規模・得意分野・経験値などから複数社を候補にあげてくれますので、信頼できる不動産仲介業者を選べる可能性が高いでしょう。自分でも適正価格を知ることができますので便利です。
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