【民法改正：「契約不適合責任」って何？不動産売買に与える影響を知ろう！】
不動産を売買するなら、知っておくべき民法改正を弁護士が解説！
2020年4月1日から民法が大きく変わることになりました。
最近取引が増加している中古不動産を売却する人、購入する人に関係がある法律です。想定されるトラブル例をQ＆A形式で解説していきます。
Ｑ：民法改正後にマンションを売却した場合、こんなケースで私は損害賠償責任を負いますか？
マンション売却の際、過去に雨漏りがあったことは説明しました。しかし、売却した直後に、買った人から「台風で同じところから雨漏りが発生した。賃貸に出そうと思っていたのに、貸すこともできなくなった。とれたはずの賃料と雨漏りの修繕費用を賠償しろ」と言われました。
Ａ：民法改正前に起こった事案であれば、損害を賠償しなくてよいと考えられますが、民法改正後の事案で、雨漏りがあった部分のキズの程度が、「契約内容が求める品質を備えていない」ということであれば、損害賠償義務を負う可能性があります。また、賠償義務を負った場合は、賃貸に出したことによって得られたであろう利益の賠償が必要になる可能性もあります。
なぜそうなるの？
現行の民法においては、一般的に要求される程度の通常の注意を払って知ることができなかった不具合などを示す「隠れた瑕疵」があった場合に、売主はその責任を負わなければなりません。しかし、買主が雨漏りを知って納得して買った場合は、「隠れた瑕疵」があるとは言えず、売主であるあなたは損害賠償義務を負わないと考えられます。
しかし、改正民法下では、現行民法と異なり、「隠れた」という要件はなくなり、「瑕疵」という言葉もわかりにくいので使われなくなります。そのため、買主が知っていても知らなくても、「契約内容が求める品質を備えていない」と認められれば、あなたは損害賠償義務を負う可能性があります。買主が過去に雨漏りがあったことを知っていたことは、契約上備えるべき品質を確定する判断材料となり、双方の過失により損害額が減額されるか否かを判断する際に考慮されることとなります。また、改正民法では、買主が損害賠償請求をする場合、「契約不適合となってしまったことは、あなた（売主）のせいだ（帰責性）」と認められれば、あなたは損害賠償義務を負うこととなります。
改正民法では、損害賠償の範囲は履行利益となります。履行利益とは、契約が完全に履行されていれば買主が受けたであろう利益をいい、その利用や転売などにより発生したであろう利益も含みます。したがって、賃貸予定であった本件では、修繕費用だけでなく、とれたはずの賃料も含まれる可能性があります。
改正民法の契約不適合責任では、買主の損害賠償請求権等の要件がわかりやすく規定され、賠償請求できる範囲が拡大したという評価もあります。売主としては、トラブルを予防するため、建物の不具合など気になる部分については、より明確に契約書に記載しておくなどの対策が考えられます。
※ 本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な事案については、当該事案の状況に沿って、専門家等にご相談ください。
小松徹也（弁護士・第一東京弁護士会所属）
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