新築マンションを購入する際の注意点とは？後悔しないマイホームの選び方
最近では、念願のマイホーム購入に、マンションを選択する人が増えてきています。特に東京都のような都市部では、戸建てではなくマンションに住んでいる方が多いといえます。
一方で、新築マンションに住んでみて後悔しているという人も少なくありません。今回は新築マンションを購入するときの注意点について解説していきますので、検討中の方はぜひ参考にしてください。
新築マンションを購入する際の注意点～立地選び編～
マンションや一戸建て問わず、住む場所の立地は非常に重要です。今後の生活に大きな影響をおよぼすものなので、まずは立地に関する注意点を紹介していきます。
①アクセスの良さ・買い物の利便性を確認する
マンション周辺に日用品を購入できる店舗があるかを確認することが重要です。徒歩や自転車で行ける範囲に店舗がないと、日々の買い物がつらくなってしまうでしょう。また、電車で職場に通勤している場合は、最寄り駅の混雑状態や駅へのアクセスの良さについても確認しておきましょう。
②ライフスタイル・街の変化を視野に入れて選ぶ
長く暮らしていると、生活スタイルや街の様子が徐々に変化していきます。夫婦の間に子どもが生まれることも変化の1つといえますが、そういった変化が起きたときでも住みやすい立地なのかどうかを確認することも重要なポイントになります。子どもの将来のことも考え、物件周辺に幼稚園や学校があるのかを事前に確認しておきましょう。
家庭内の変化以外にも、時間が経つと街にも変化が現れてきます。再開発が計画されている、もしくは娯楽施設が建設されるなど、街の変化によって住みやすさが変わっていくことも多くあります。物件を購入する前に、担当の不動産会社などに周辺地域の開発計画の有無を確認しておきましょう。
③周辺地域の治安を調べる
周辺地域の治安も気になるポイントです。警視庁がホームページで公開している「事件事故発生マップ」を見ることで、周辺地域の事件の発生状況や交通事故の件数を確認することができます。
新築マンションを購入する際の注意点～物件選び編～
立地を確認した後は、実際に住む物件についても確認しましょう。長年住むことを考えて、安心して住める物件選びの注意点を紹介していきます。
➀災害に強い物件を選ぶ
日本は地震などの災害が頻繁に発生する災害大国です。ほとんどのマンションは鉄筋コンクリート造のため、木造家屋と比較して耐久性は高いですが、それでも地震によって被害を受ける可能性は0ではありません。以下に、災害に強い物件を選ぶ3つのポイントを紹介していきます。
構造を確認する
地震に強い物件として、「耐震構造」、「免振構造」、「制震構造」の3つの構造が挙げられます。最初の耐震構造とは地震の揺れに耐える構造のことを指し、「建築物が倒壊することなく、住人が避難できること」を前提に建物の強度を高めています。
次の免震構造は、地震の揺れを受け流す構造です。建物と基礎の間に免振装置を設置して、地面と建物を切り離すことで地震の揺れを受け流しています。
最後の制震構造は、地震の揺れを建物が吸収する構造です。建物内部に制震部材を組み込んで、地震の揺れを吸収するため、高層マンションなどの高い建物でも揺れを抑えることができます。
このように地震に強い構造には3つの種類があるので、購入希望の物件がどの構造をしているのか事前に確認しましょう。
耐震等級を確認する
耐震等級とは耐震性を表す指標の1つで、2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に沿って定められました。等級の低い耐震等級1の建物でも、阪神淡路大震災のような震度6～7の地震に耐えることが可能です。
等級3の建物であれば、震度7の地震でも問題なく住み続けることができるといわれています。しかし、その分物件価格も高額になるので、耐震等級で物件を選ぶ際は予算と相談しながら決めるようにしましょう。
地域の災害リスク情報を確認する
地震以外にも水害や土砂災害など、災害のリスクはさまざまありますが、「ハザードマップ」を利用することで物件周辺の災害リスクを調べることができます。洪水や土砂災害、津波の想定規模などを確認できるので、ぜひ活用しましょう。
②資産価値の下がりにくい物件を選ぶ
転勤などが原因で、物件を手放す必要が出てくることもあるかもしれません。仮に住宅ローンが残っていた場合、全額返済するために一定の金額以上で売却する必要が出てくるでしょう。
購入時に資産価値の下がりにくい物件を選ぶことで、急に手放すことになってもスムーズに対処することができます。資産価値の下がりにくい物件には下記のような特徴があります。
・地価が下がりにくい地域に建っている
・駅近などの利便性が高い
・誰でも住みやすいと思える間取りになっている
駅近の物件は人気があり、需要が高く価格が落ちにくい傾向があります。さらに誰でも住みやすいと思える間取りなら、早い段階で売却できるようになるでしょう。
地価が下がりにくい土地というのは、東京都における港区のような人気の地区であることや、再開発の話がある地域であることが挙げられます。東京都23区の地価はコロナの影響で下がってはいるものの、大きな下落は見られないため、中古のマンションでも売りやすい環境といえるでしょう。
③複数の物件を内見して決める
複数の物件を比較し、選択肢の幅を広げるのも1つの手です。1つの物件に固執するよりも、別の物件との特徴を比較することで、それぞれの物件や立地のメリットやデメリットを明確にさせることができるでしょう。
④他の購入者がどんな人か確認しておく
新築のマンションの場合、内覧会や入居者説明会で自分以外の購入者と出会う場面があります。その人達と話すことで、人柄や性格などを知ることができるでしょう。事前に入居者と知り合うことで、隣人トラブルなどを避けることにつながります。
新築マンションを購入する際の注意点～資金編～
マンションを購入する前段階として、まずは予算を決める必要があります。資金計画を間違えてしまうと、今後の生活に大きな悪影響を与えることになるため、予算については失敗しないように気を付けなければいけません。
➀資金計画をしっかり立てて、住宅ローンを組む
新築マンションを購入する人の多くは住宅ローンを組んでいます。住宅ローンを利用する場合は、月々の返済額について考えなければいけません。
世帯収入から考えて、現状の生活費や子どもの養育費についてしっかりと計算する必要があります。病気やケガによる入院などの急な支出のことも考えて、余裕のある返済プランを立てましょう。
②初期費用を把握しておく
新築マンションを購入する際には初期費用が発生します。初期費用はマンションの価格によって変動するため、事前に確認しておく必要があります。なお、主な初期費用は以下の通りです。
上記の費用は物件によって異なっていきますが、手付金を除いて売買金額の5％程度かかると想定しておくといいでしょう。手付金については、担当の不動産会社によって安く済ませることができるので、あまり初期費用をかけたくない人は一度相談してみましょう。
③ランニングコストを把握しておく
マンションには月々に支払うローン以外にも、管理費と修繕積立金がかかります。管理費とは、建物を管理している管理人や管理会社に支払う費用のことです。管理費は、廊下やエントランスなどの共有部分の維持管理以外にも、管理組合の運営費などに使われます。
一方の修繕積立金とは、12年から15年周期で行われる、マンションの大規模修繕工事の費用として積み立てられる費用です。鉄骨などで作られている頑丈なマンションでも経年劣化は避けられないため、決まった周期に建物全体の修繕が必要にあります。
また、修繕積立金には均等積立方式と段階増額積立方式の2つの種類があります。均等積立方式とは、大規模修繕が行われるまで、一定の修繕積立金を積み立てるものです。一方、段階増額積立方式は3年ごとや5年ごとなど、段階的に修繕費を増額しながら積み立てるものになります。
管理費や修繕費積立金はマンションに住むうえで避けられないコストのため、あらかじめ月々の支出に加えておきましょう。
④使える補助金・減税制度がないか確認する
世帯収入の状況や、自治体によってはマンション購入に役立てる制度が利用できるかもしれません。以下は知っておくと便利な制度なので、覚えておくと良いでしょう。
【住宅ローン減税制度】
住宅ローン減税制度は、条件を満たした世帯を対象に、所得税や住民税の控除を受けられる制度です。最大40万円の控除が受けられるので、税金対策として利用しましょう
対象：住宅ローンを借りて新築物件や中古物件の購入・一定規模以上のリフォームなどをした人
条件：1.対象者が居住していること
2.ローンの返済期間が10年以上
3.年間世帯所得が3,000万円以下
4.床面積は50㎡以上（所得が1,000万円以下の世帯は40㎡以上）
【すまい給付金】
すまい給付金は一定の条件をクリアした世帯が受けられる給付金制度で、最大50万円の現金が給付されます。住宅ローンを利用した場合と利用しなかった場合で条件が変わっていきますが、今回はローンを利用した場合の条件を記載します。
対象：新築物件や中古物件の購入・一定規模以上のリフォームなどをした人
条件：1.対象者が居住している
2.対象者の年間収入が775万円以下であること
3床面積が50㎡以上である
4.第三者機関の検査を受け、所定の条件を満たしていること
また、各自治体が独自の制度を制定していることもあるので、自分が住む予定の地域で助成金制度がないか調べてみるのもいいでしょう。
まとめ
新築マンションをはじめ、不動産の購入は人生における大きな買い物の1つです。住んでみたいと思った物件を見つけても、勢いで購入するのではなく、一度冷静になって現在のことや将来のことについて考えてみましょう。立地や物件、資金などの問題で購入を後悔してしまう前に、今回紹介した注意点をしっかりと把握してチェックしていきましょう。
不動産のプロが「失敗しないお家探し」をお手伝いいたします。
まずはお気軽にご相談ください。