築年数が古い物件でも住宅ローン控除は受けられる！
住宅ローン控除 とは、特定の条件を満たした物件を購入して住宅ローンを組んだ際に利用できる税金控除の制度のことです。新築物件だけではなく、中古物件においてもローン控除の対象となります。
しかし新築物件とは異なっている条件があるなど、少々わかりづらいと感じている人も多いのではないでしょうか。今回は住宅ローンの控除について解説していきますので、物件の購入でお悩みの方はぜひ参考にしてください。
築年数が古い物件でも住宅ローン控除は受けられる！
住宅ローン控除は、12月末時点の借入残高の1％分の金額を、所得税や住民税などの税金から減税される制度 です。築年数が古い物件でも住宅ローン控除は受けることができ、具体的な条件は新築物件とほとんど同じです。
中古物件の場合は所定の築年数以内の物件であること、耐震性能の証明が必要などの条件があります。 決められた条件をクリアすることで、新築物件と同じように住宅ローン控除を受けることができます。
令和3年に税制が改正され、適用範囲が広がった
令和3年に税制が改正 されて、住宅ローン控除の適用範囲が広がりました。税制が改正された背景には新型コロナの影響による経済の低迷があります。
元々住宅ローン控除は、2019年に消費税が引き上がることで経済の低迷が予想されていたため、その対抗措置として設定されていました。しかし2020年から流行し始めた新型コロナの影響によって経済が低迷した結果、住宅ローン控除の期間が3年間延長され、最大13年間の控除を受けることが可能になりま した。
それまでの住宅ローン控除は、床面積の指定や世帯収入の条件がありましたが、改正によって条件が緩和され、さらに多くの人が住宅ローン控除の対象となったのです。控除を受けることで経済的な負担も減ることになるので、今後控除を受けようと考える人も増えていくようになるでしょう。
住宅ローン控除を受けるための条件
住宅ローン控除を受けるための条件は大きく分けて4つあります。これらの条件をすべて満たさない限り、住宅ローン控除を受けることができないため、自分が対象になるかをしっかり確認しましょう。
自己の居住用である
住宅ローン控除の条件の1つに、対象者が自ら居住する必要があり、住民票を移しておかなければいけません。自己の居住用物件に限られるため、投資用物件やセカンドハウスなどは条件から外れることになります。
床面積が50平方メートル以上である
対象の物件の床面積が50㎡以上、そして所得が3,000万円以下であることも条件に含まれます。今回の改正により、令和3年1月1日～令和4年12月31日までの期間に入居した人のなかで、その年の所得が1,000万円以下の世帯に限り、床面積が40㎡以上と条件が緩和されました。
また、注文住宅と分譲住宅で対象となる期間も変わりました。詳細は下記の通りです。
注文住宅の新築の場合：令和2年10月1日～令和3年9月30日まで
分譲住宅の取得等の場合：令和2年12月1日～令和3年11月30日まで
上記の期間内に住宅取得などに必要な契約を締結して、令和4年12月31日までに入居することによって住宅ローン控除を受けることができるようになります。
所定の築年数以内、または耐震性能の証明ができる
中古住宅の場合は築年数にも条件があり、たとえば木造住宅では築20年以内、マンションなどの耐火構造の物件ならば築25年以内の物件が対象 となります。仮に所定の築年数が過ぎている場合でも、耐震性能の証明が可能ならばローン控除を受けることができますが、詳しい方法については後述します。
その他の条件
上記以外にも住宅ローン控除を受けるための条件があるので、下記に記載します。
・その年の合計所得が3,000万円以下であること
・借入金の償還期間が10年以上であること
・住居の購入元が親族で、売主である親族と同居する場合は控除が適用されない
・店舗兼住居の場合、 住宅部分の床面積が全体の1/2以上を占めていること
さまざまな条件があるなか、1つでも条件に合致しない項目があるときは住宅ローン控除を受けられない可能性があるので、それぞれの条件をしっかりと確認するようにしましょう。
築年数が古い物件の耐震性能証明に必要な書類
上記の築年数を超えている古い物件の場合は、耐震性能によって住宅ローン控除を受けることができます。耐震性能証明ができる書類は3つあるので、それぞれ見ていきましょう。
①耐震基準適合証明書
耐震基準適合証明書 とは、対象の建物の耐震性が現在定められている耐震基準適合しているか否かを証明する書類のことを指します。この書類は建物を建てたときに発行されるものではないので、耐震基準適合証明書を発行してもらう際には事前に申し込んでおきましょう。
指定確認検査機関や建築士事務所などに依頼することで、検査と証明書を発行してもらうことができます。注意点として、耐震基準適合証明書は申込みをしてすぐに発行できる書類ではありません。
対象の物件が新耐震基準に適合しているかを調査するための調査期間が必要になるため、申込みから証明書の発行まで期間が空いてしまいます。証明書を発行してもらう場合は、申込期間に注意して余裕を持って申し込みましょう。
②既存住宅性能評価書
既存住宅性能評価書 とは、中古住宅の性能をチェックして評価してもらう書類です。評価をする人は「登録住宅性能評価機関」という第三者が行い、住宅の耐震性能などを調査します。住宅ローン控除を受けるためには、耐震等級1以上 と評価された物件に限られるので注意しましょう。
既存住宅性能評価は新築住宅を除く、すべての物件が対象になるため、マンションのような共同住宅の場合でも申し込むことができます。
③既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書
既存住宅売買瑕疵保険 とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。住宅専門の保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）が保険を引き受けます。
この保険に加入している物件は、現行の耐震基準に適合されていると見なされます。保険付保証証明書 が手元にない場合は、保険契約者の不動産会社、もしくは検査した事業者に交付申請を行うことで取得可能です。注意点として、住宅ローン控除を受けるためには物件の引渡し前に 保険を締結する必要があるので、引渡し前に必ず契約するようにしましょう。
住宅ローン控除を利用する際の注意点
現在住んでいる物件が住宅ローン控除の条件をクリアしていることを確認したら、すぐにローン控除の申請をしたいでしょう。しかし住宅ローン控除を利用する際の注意点があるので、各々紹介していきましょう。
確定申告で手続きが必要
住宅ローン控除を利用する際は、入居した年の翌年の確定申告の期間にしか手続きをすることができません 。状況によって異なりますが、確定申告に必要な主な書類は下記に通りになります。
・住宅ローンの残高証明書
・源泉徴収票
・登記事項証明書
・不動産売買契約書の写し
・本人確認書類の写し
所定築年数を過ぎている物件の場合は、耐震性能を証明する書類の写しが必要になるため事前に用意しておきましょう。
新規で耐震性能証明をしてもらうには費用がかかる
すでに耐震性能証明をしてもらっているのならば、再発行してもらえる可能性がありますが、新規で証明してもらうためには費用がかかります。発生する費用に関しては、検査機関や住宅の規模によって変動します。各都道府県にある評価化期間は、「一般社団法人住宅性能評価・表示協会 」で検索できるので、お近くの評価機関に費用などを問い合わせてみましょう。
耐震性能証明は引渡し前に完了している必要がある
耐震性能証明は、建物の引渡しが完了していなければ証明書の発行はされません。引渡し前と引渡し後で、申込みと証明書の発行の手順に若干の違いがあるため注意しましょう。
引渡し前と引渡し後の申込手順は下記の通りになります。
・引渡し前
1.売買契約
2.耐震工事
3.耐震基準適合証明書の申込みと発行
4.建物引渡し
・引渡し後
1.売買契約
2.耐震基準適合証明書の申込み
3.引渡し
4.耐震工事
5.耐震基準適合証明書の発行
すでに完成済みのマンションの場合は、追加の耐震工事ができない場合もあるので、事前に耐震工事が可能か確認しておく必要があるでしょう。
まとめ
令和3年の改正により、住宅ローン控除は利用しやすくなりました。築年数などの条件はありますが、中古物件でも利用できる点は今後の空き家対策においても大きな意味を持つことでしょう。
確定申告を行う必要があるなど手間がかかる部分もありますが、将来のことを考慮した場合、有用な制度といえるでしょう。住宅ローン控除の利用条件に当てはまる人は利用を検討してみてはいかがでしょうか。
不動産のプロが「失敗しないお家探し」をお手伝いいたします。
まずはお気軽にご相談ください。