一般媒介契約と必要な契約書の概要を徹底解説！
保有している不動産を売却しようと考えて、近所の不動産会社に相談する方も多いのではないでしょうか。相談した不動産会社に売却の仲介、もしくはそのまま売却する場合、媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約の中で「一般媒介契約」というものがありますが、この一般媒介契約にはほかの媒介契約とは異なった特徴を持っています。今回は一般媒介契約のメリット・デメリット、ほかの媒介契約との違いについて解説していきますので、不動産の売却をお考えの方はぜひ参考にしてください。
そもそも一般媒介契約とは
一般媒介契約とは、不動産会社と媒介契約を結ぶときに用いられる契約形態の1つです。媒介契約とは、依頼主が保有している不動産の売買や交換をするときに、不動産会社に対して取引成立までの業務を依頼する契約になります。
媒介契約には一般媒介契約以外にも「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の2つが存在し、それぞれ違いがあります。契約ごとの主な違いは以下の通りです。
一般媒介契約は、依頼する不動産会社の数に制限がありません。また、依頼主自身で買主を探すことができるなど、比較的自由が利きます。媒介契約の更新については、どの媒介契約でも自動更新は禁止されています。
一般媒介契約書の内容
ここまでは一般媒介契約について解説してきましたが、実際の契約書にはどんなことが書かれているのでしょうか。ここからは一般媒介契約の詳しい内容やルールについて詳しく解説していきます。
標準媒介契約約款を元に作成されている
一般媒介契約書は標準媒介契約約款を元に作成されます。標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた媒介契約における契約条項です。
契約書に載せるべき内容が法律で定められているため、依頼する不動産会社が異なっても、基本的な契約内容に大きな違いはありません。ただし、あくまで標準媒介契約約款を元に作成されているだけで契約書のひな型が異なっている、契約内容が多少追加されているなど、会社によって多少の違いがあります。
基本的な契約期間は「3ヶ月」になる
一般媒介契約は宅地建物取引業において、契約期間の定めはありません。法律上の規制がないので、期限を決めずに契約することもできますが、標準媒介契約約款では3ヶ月以内と定められています。
媒介契約書は標準媒介契約約款を元に作成されるため、一般媒介契約も基本的には3ヶ月以内の契約になります。ただし、実際の契約では1ヶ月や2ヶ月といった短期間の契約になることも多いです。
一般媒介契約をするメリット
制限の数が比較的少ない一般媒介契約ですが、一般媒介契約を選ぶことで得られるメリットも多くあります。ここからはほかの契約形態にはないメリットについて解説していきます。
人気物件をより良い条件で売ることができる
一般媒介契約を結ぶことで、複数の不動産業者に依頼できるようになります。1社だけではなく、複数の不動産業者に依頼して相見積もりを取ることで、冷静に判断することができるようになります。
不動産会社選びで失敗をする確率が低くなる
一般媒介契約を結ぶことで、不動産会社選びで失敗するリスクを抑えることができます。ほかの媒介契約は1社としか契約ができず、依頼した会社に明確な非がない限りは、契約期間内の途中で契約を解消することはできません。
一般媒介契約は原則、規約の定めがないため契約期間内でも自由に契約を解消することができます。ほかの専任媒介とは違い、一般媒介契約は複数の会社と契約することができるのも強みの1つです。仮に不動産会社選びに失敗した場合は、途中で契約を解除してほかの会社に依頼しましょう。
隠密に販売活動を進めることができる
一般媒介契約を結ぶことで、情報を公に出さずに販売活動ができるようになります。ほかの媒介契約ではレインズへの登録が義務づけられているため、何かの要因で知人や職場関係の人などに知られてしまうかもしれません。
一般媒介契約はレインズに登録する義務がないため、物件情報を表に出すことなく売却活動を進められます。不動産の売却をなるべく知られたくないという方は、依頼した不動産会社にレインズに登録したくない旨を伝えましょう。
一般媒介契約における注意点
さまざまなメリットのある一般媒介契約ですが、メリットがあればデメリットもあります。ここでは一般媒介契約における注意点について解説していきます。
販売戦略を計画するのが難しい
一般媒介契約は、販売戦略を立てることが難しいというデメリットがあります。ほかの媒介契約とは異なり、一般媒介契約は不動産会社に売主への販売状況の報告義務がありません。
不動産の注目度合いなども把握できないため、依頼した不動産会社の販売状況がわかりづらく、価格調整などの販売戦略が立てにくくなります。売主から不動産会社にコンタクトを取ることも可能ですが、複数に依頼していた場合は手間がかかります。
不動産会社に報告をするように伝えても、すべての不動産会社が報告に応じてくれるとは限りません。販売戦略を立てる場合は、不動産会社の数を絞って依頼しましょう。
不動産業者独自のサービスが受けられない場合がある
一定期間売買が成立しなかったら不動産会社が買取をするサービスや、販売物件の清掃をしてくれるハウスクリーニングなど、独自のサービスを展開している不動産業社も多く見られます。しかし、一般媒介契約で契約してしまうとそのようなサービスが受けられない可能性があります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約など、その会社に絞る媒介契約を結ぶことが独自サービスを受ける条件になっていることがほとんどです。一般媒介契約を結ぶ前に、独自サービスの有無について確認しておきましょう。
一般媒介契約書で確認すべきポイントを押さえる
一般媒介契約書を見るとき、以下の内容を確認しておきましょう。
・記載されている宣伝活動の内容
・仲介手数料の支払時期と金額
・レインズへの登録の有無
・売主の責任と義務について
依頼主に営業報告の義務がない一般媒介契約において、宣伝活動の内容は重要なポイントです。レインズなどに登録して、インターネット上だけに広告を出すのか、チラシなどの広告を作成するのかなど、宣伝方法について詳しく聞きましょう。
また、売主の責任と義務について記載されている内容も確認が必要です。見逃してしまうと義務の遂行を怠ってしまうかもしれません。
・複数の不動産会社に依頼をしていた場合、どれか1社と売買契約を結べた場合は、依頼したほかの不動産会社に通知する必要がある。
・契約終了した後に、不動産会社が紹介した購入希望者と直接取引を禁止する
実際にレインズが配布している一般媒介契約書には、上記のような義務が書かれています。細かい部分に違いがあっても基本的には同じ内容になっているので、しっかりと確認するようにしましょう。
一般媒介契約がおすすめの人はこんな人！
比較的自由が利く、不動産会社選びに失敗しづらくなるなど、一般媒介契約には多くのメリットがあります。そのようなメリットを多く得ることができるのは、主に下記のような人になります。
・人気エリアの物件や築浅物件など、短期間で売れそうな不動産を売りたい人
・家族や知人に不動産の売買を知られたくない人
一般媒介契約には、複数の業者に依頼できるというメリットがあります。買い手が見つかりやすい物件は競争が激しくなりやすく、その分物件の値段も上がります。長期間の販売戦略を立てるような不動産ではなく、販売戦略が必要ない人気エリアの不動産の売却に向いている契約形態といえるでしょう。
また、レインズへの登録義務がないため、知人や友人に知られることなく販売活動を進めることができます。不動産の売買は大きなお金が動くので、周りの人に知られたくないという方も少なくありません。そのため、余計なトラブルを防ぎたいと考えている方にもおすすめの契約形態といえます。
まとめ
一般媒介契約は、短期間で売却できるような人気エリアの物件など、好条件の不動産の売却を考えている方におすすめの契約形態です。一方、不動産会社が提供する独自サービスが受けられないというデメリットもあるため、契約を結ぶ前に確認しておきましょう
また、媒介契約は依頼する不動産会社のみならず、売主にも一定の責任や義務が生じます。これらをきちんと果たすことで、不動産会社からの印象も良くなります。これから一般媒介契約を結ぼうと考えている人は、契約前にしっかりと契約書を確認し、余計なトラブルを防ぐようにしましょう
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