【売却】不動産業者の選び方5つのポイント｜できる営業マンの見分け方
マンションを売却しようと思ったとき、不動産業者選びで大手の不動産会社と中小規模の仲介業者で迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。担当してもらう営業マンの手腕によっても変わるため、躊躇してしまう方も少なくありません。
今回は、マンションの売却において信頼できる不動産業者の選び方と、信頼できる営業マンの見極め方について解説します。基本的な売却の流れも紹介していきますので、マンションの売却を考えている方はぜひ参考にしてください。
不動産売却の際は不動産業者選びが重要！
まずは、マンションを売却する際の一般的な流れをおさらいしましょう。
①売却予定のマンションの査定
②購入希望者を探し、内見に案内
③購入希望者と価格や支払方法、日程などの交渉
④売買契約書などの書類作成、必要な書類集め
⑤売買契約の締結
⑥マンションの引渡し
日中は仕事をしながら、これだけの工程をすべて自分で行うのは大変です。特に買主の募集、法律も絡んでくる売買契約書の作成などは、素人には難しい部分も多いでしょう。そのため、マンションの売却では不動産業者に仲介を依頼することになります。
また、不動産の売却はすぐに決まるというわけではなく、売却完了まで数ヶ月～1年以上かかるケースもあります。取引額も大きく、長いお付き合いともなるため、不動産業者選びはより重要になってくるのです。
査定は複数の不動産業者に依頼する
査定額は仲介会社によって異なります。不動産業者の選択肢を増やすためだけではなく、相場を理解するためにも、1社だけではなく複数社に査定依頼を出しましょう。訪問査定が難しい場合、不動産の一括査定サイトを活用してみると良いでしょう。
不動産業者の正しい選び方の5つのポイント
マンションの売却で仲介を依頼する不動産業者を選ぶ際、会社の規模で決めてしまう方も多いのではないでしょうか。しかし、大手だから安心できるというわけではありません。以下の5つのポイントを押さえて、信頼できる業者を見つけるようにしましょう。
まずは不動産業者の免許の有無をチェック
不動産の仲介では重要事項の説明など法律に絡む工程が多くあります。そのため、不動産仲介の会社を運営するには宅地建物取引業の免許が必要になります。基本的なことではありますが、無免許業者とのトラブルに巻き込まれないためにも、不動産業者が免許を持っているかどうか確認しましょう。
不動産業者の規模は売却力に関係しない
不動産業界では、各不動産業者が不動産情報を共有できる「不動産流通標準システム（通称：レインズ）」が存在します。売買・賃貸・投資物件についての情報量は、大手不動産会社でも小規模の業者であっても大きな違いはありませんので、不動産業者の規模だけで判断せず、ほかの要素も見るようにしましょう。
マンション売却が得意分野か確認する
賃貸物件専門や投資物件専門、物件管理業など、業者はそれぞれ異なる得意分野を持っています。なかには賃貸業を専門としている業者が売却業を、投資物件専門業者が管理会社を兼ねているといった場合もあります。マンションの売却を考えているのであれば、兼業ではなく売却を得意とする不動産業者を選ぶと、売却完了までスムーズに進むでしょう。
専任媒介契約のみを提案する不動産業者に要注意
不動産業者と結ぶ媒介契約には以下の3種類があります。「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」で契約できるのは1社のみであり、仮にサポート力がより高い業者が見つかったとしても、その業者と契約することができません。
そのため、この2つの専任媒介契約にこだわる不動産業者に出会ったら注意が必要です。できるだけ複数の業者に査定依頼をすることで、信頼できる業者に出会えるチャンスを増やしましょう。なお、3つの媒介契約の特徴は以下のようになります。
仲介手数料とサポート内容が妥当かどうか確認する
マンションの売却先が決まった際に、不動産業者が受け取ることのできる仲介手数料については、以下のように上限が定められています。
出典：宅建業法「新旧対照表」｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001307056.pdf
仲介手数料の下限については特に規定はなく、業者によって異なります。売主側としては仲介手数料が安ければ嬉しいですが、その分サポート内容が薄いのでは不安になってしまうでしょう。
仲介手数料が高いと感じてもサポート内容が手数料に見合っていれば、その手数料は相応だといえます。仲介手数料の大小は気になるところではありますが、その金額がサポート内容に見合っているかどうかで判断することが大切です。
不動産業者の営業担当者の選び方
上記のポイントをクリアした不動産業者を見つけたら、次は信頼できる営業マンかどうかを見極めましょう。同じ不動産業者であっても、営業担当者によりサポート内容や売却価格が変わってくることもあるからです。信頼できる営業マンかどうかを判断するポイントは以下の5つです。
レスポンスが早いか
マンションの売却では、立地が良ければ早い時期に購入希望者が複数人現れる可能性が高いです。内見の案内や価格の交渉などを行う必要があるため、できるだけ早く希望価格に近い金額で売却するためには、レスポンスの早い営業担当者であることが重要となります。
また、売買契約についてわからないことが出てきたときでも、営業マンに答えてもらえれば手間や時間を最小限にすることができます。営業マンの持つ知識や経験の多さも、レスポンスの早さにつながるといえるでしょう。
決断を急かしてこないか
マンションの売却では、最終的な決定権は売主にあります。そのため、すぐに「売りましょう」と決断を急かしてきたり、購入希望者の多額な値下げ交渉を飲むように提案してきたりする営業マンには注意が必要です。売主の要望をきちんとヒアリングし、把握するのが良い営業担当者ですので、決断を急かしたり無理強いしたりする場合は、担当者を変えてもらいましょう。
知識があり提案力があるか
マンションの売却価格の相場はある程度決まっていますが、周辺環境や条件により、若干の変動があります。そのため、地元の不動産情報やエリアの事情について詳しく、不動産売買についてもしっかりとした知識を持つ営業マンに担当してもらうのが理想です。
知識が豊富であれば、売却方法の選択肢もより広がることになります。長期間マンションが売れないといった状況になっても、冷静に対処してくれるでしょう。また、宅地建物取引士（国家資格）の資格を持っている営業マンに担当してもらえれば、不安なく任せることができます。
経験は豊富か
マンション売却の仲介経験が豊富な営業マンは、多くの提案をしてくれます。また長く勤めているということは、顧客からの満足度も高く、優秀な営業マンとして評価されている場合が多いです。大手不動産業者の新人よりは、中小規模の不動産業者に勤めるベテラン営業マンの方がより安心して任せることができるという方も少なくありません。
自分とフィーリングが合うか
マンションの売却では、営業マンの経験や提案力、交渉術が決め手となることが多いです。しかし売主も営業担当者も「人」ですので、同じような感覚を持っていることも重要な要素だといえます。買主との価格交渉でも、自分とフィーリングが合う営業マンであれば、こちらの意図をよく理解して契約をうまくまとめてくれるでしょう。
まとめ
マンションの売却では、不動産業者と営業マンの選び方が重要となります。基本的に不動産業者が持っている物件情報の量は同じですので、会社の大きさで判断せずに、サービスの質や対応の良さなどを確認して選ぶようにしましょう。
また、レスポンスの早さに加え、豊富な知識と経験を持っている営業担当者かどうかも見ておきましょう。売主の立場になり、一緒に考えてくれるような担当者に任せることで、スムーズにマンション売却の話を進めることができるようになります。相性の良さも考慮しつつ、信頼できる不動産業者に依頼するようにしましょう。
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